城市社区治理创新工作简报2016年第8期
发布日期:2016-07-28 浏览次数: 字号:[ ]

  【编者按】: 2016年我市社区治理创新工作的总基调是:“强基础盯重点、补短板破难题、提标杆建风景”。为扎实推进各项工作,年初市社区办确定了“全岗通”社工队伍建设、住宅小区分类治理、社区社会组织培育、城市智慧社区建设、住宅小区综合管理、社区“减负增能”跟踪等六项重点调研课题,各课题组通过广泛调研、系统梳理、深入思考,各自撰写形成了调研报告,为下一步我市制定出台相关政策文件提供了重要依据。经市社区办研究,现陆续予以刊登,供各有关单位参考借鉴。
  关于加强城区住宅小区分类治理的思考
  上世纪90年代以来,我市的城市建设日新月异,城市化进程不断加快,物业管理这一新生事物也随之出现,特别是进入新世纪后,我市的房地产业经历了一波快速发展,物业管理也经历了一个体量快速骤增、发展遭遇瓶颈、问题积累爆发、痛苦嬗变向好的过程,住宅小区物业管理模式多样、从管理走向治理的格局已基本形成,但也面临着一些问题。
  一、城区住宅小区物业管理现状
  至2016年6月,城区共有各类住宅小区205个,小区的类型按时间分,有新建小区125个,老住宅小区80个;按房屋类型分,有商品房小区171个,安置房小区34个。
  此外,城区还有零星居住点101个。
  这些小区的物业管理模式不尽相同,实行市场化专业化管理,由物业服务企业承管的小区有139个,占总数的67.8%;实行准物业管理的小区有42个,占总数的20.5%,其中社区化管理的36个,业主自治管理的6个;余下24个小区中,1个由开发单位管理,1个由街道城建办管理,2个由村委管理,20个未封闭,由社区提供基本保洁业。
  这些小区的物业服务内容也不尽相同,实行市场化专业化管理的,物业服务内容比较全面,不仅包括保洁等内容,还涵盖了绿化养护、设施设备管理养护等,服务水平相对较高,物业服务单位承担的风险也较大;实行准物业管理的,物业服务内容比较单一,往往以简单的保洁为主,物业服务单位承担的风险较小。与之对应的,小区的物业服务收费标准差异较大,实行准物业管理的小区收费标准一般以户每年收取一两百元,平均到每平方米每月,一般在0.2-0.4元之间,最低的仅仅为0.06元-0.09元,如山后新村、阳明公寓等,即使是类似白山路136弄这种别墅小区,也仅有0.75元。实行市场化专业化管理的,也应提供的服务内容不同而差异较大,最低的每平方每月仅有0.14元-0.16元,如富巷北1-6小区、长新新村等,最高的达到了3.15元-3.25元,如翡翠珑湾(高层)、绿城明园等。悦龙湾、翡翠珑湾(联排)等别墅小区收费达到了3.8元。
  二、近几年分类治理工作情况及存在问题
  我市住宅小区的物业管理起步于上世纪90年中期,数量上,从最初的1家企业、1个项目,发展到现在的74家企业、205个项目(城区);理念上,也从刚开始的物业管理,到之后的物业服务,又到目前的综合治理;模式上,从单一由物业企业承管,到市场化专业化、社区化准物业、业主自治多种模式并行;理念上,从管理到服务再到综合治理。这既是行业发展的结果,也是经历痛苦嬗变后的选择。
  1、形势发展催生模式多样。2003年,我市开始了第一轮老住宅小区整治改造,不少小区在封闭后实施了物业管理,但几年后,部分小区因设施设备简陋、物业服务内容相对比较简单、收费标准低、管理成本高,出现了市场化运作难以为继的局面。为破解这一难题,2008年我市进行了社区化准物业管理模式的试点,并在试点后全面推开,范围主要是市场化专业化物业管理的老住宅小区。随后,在一些规模比较小的小区,又出现了业主自治的管理模式。实践证明,无论是社区化准物业管理,还是业主自治管理,因为体现了广大业主的意愿,效果反而比之前的市场化专业化管理要好,之前的一些矛盾得到了一定程度的缓解。2014年,市政府办公室出台了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》,提出要“引导自治,积极探索切合居民需求的物业管理模式”。多种管理模式的出现既是形势发展的结果,又是居民需求的必然,是对我市物业行业的发展的丰富和补充。
  2、理念转变提升工作高度。2013年的“菲特”灾害,使我市物业行业长期积累的问题和矛盾集中爆发,行业发展跌入低谷。为破解行业发展难题,提升行业整体水平,2014年,我市设立设立了城乡社区建设工作领导小组办公室(简称“社区办”), 把物业管理纳入了社区治理创新的工作范畴,从社会综合管理基础性工作的高度来开展物业管理工作。2015年以来,每年年初,都以召开全市工作推进会的形式加以整体谋划推进,并以下达社会治理创新工作任务的形式将工作任务分解到市直有关部门和属地街道社区。从管理到治理这一观念的转变,切实提高了物业管理的工作高度,原先的一些矛盾也有了迎刃而解的可能,从实践来看,业主自治自管自律自选等观念意识有了极大的提高,这为物业管理多元化、小区治理分类化奠定了基础,提供了可能。
  3、政策完善提供升级可能。小区的主体是居民,无论是管理,还是治理,对象都是人,因此,要提升水平,既要满足人的需求,又要适应人的特性,2014年我市确立了“以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策”的工作原则,并围绕工作目标,不断完善相关政策。几年来,不仅出台了《关于加快构建新型社区治理体系进一步提升城市社区建设水平的意见》、《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》等2个纲领性文件,还出台了《业主管理规约(参考文本)》、《余姚市业主委员会建设指导规则》、《余姚市普通住宅小区物业服务合同(参考文本)》、《余姚市普通住宅物业菜单式服务收费参考标准》等一系列配套政策。政策的完善,为升级住宅小区物业管理、推进小区分类治理提供了可能。
  经过前几年的努力,我市新老小区物业管理的面貌有了很大改观,行业发展又呈现出向好的势头,分类治理的格局基本形成。但分类治理也遇到了一些问题和困难,共性问题主要有业主自治组织履职能力有待进一步提升,市直部门(包括行业主管部门)、属地政府、社区和业主自治组织之间的合力有待进一步提升。个性问题上,主要是新小区业主组织建设不及时、资源整合不到位、居民认同感差;老旧小区设施落后、环境相对较差、停车难;安置小区物业费收缴率低、违章搭建多;街坊式(零星居住点)封闭难、治安差等。
  三、下步工作思路及建议
  继续按照“以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策”的工作原则,推进各项工作。
  一方面,抓好物业服务水平的提升,主要是抓三个主体的职责落实、职能归位。
  1、抓物业企业服务水平提升。作为物业服务行为的提供方,服务水平是物业企业生存的第一要素,目前人民群众意见大、反响多,主要针对的就是物业企业服务差的问题,物业服务企业应围绕增强服务意识、规范意识、效益意识、竞争意识严格履行合同、做好本职工作外,还应积极尝试为居民提供个性化服务,将企业的发展壮大与小区居民需求的多元化、细分化紧密结合起来。出台相应的政策文件,通过抓项目经理管理和物业服务企业星级考评,做实做强管理抓手,鼓励优者更强,促使劣者出局,督促企业和项目经理严格履约、履职,规范自身行为,提升服务水平。
  2、抓强化业主、业主大会及业委会“双极之一”的主体意识和职责担当。物业服务是一种经济雇佣行为,业主是服务行为的购买方,和服务行为提供方同等重要,业主和物业企业是物业服务中的“双极”。近几年,我市大力推动业委会扩面和规范化建设,并完善了制度设计,旨在强化业主这原先被我们忽视的“一极”,通过“两条腿走路”来提升物业行业的水平,但从实践来看,业委会等自治组织的建设和履职能力仍然是一大短板,因此,强化业主、业主大会及业委会“双极之一”的主体意识和职责担当仍是下步工作的一个重中之重,特别是要强化业主及其自治组织的责任意识、消费意识、平等意识、自治自律意识等四种意识。选取几个近些年业委会建设中的典型案例,进行全面解剖,围绕选举程序、履职尽责、业主如何参与小区重大事项意愿表达等重点环节分析存在的问题,找一找其中行业主管部门、属地政府、社区以及其他职能部门的工作短板以及相互之间配合上存在的问题,切实提升业主及其自治组织的履职尽责能力和规范化运行水平。
  3、抓政府切实履行管理、监督、指导等职责。可以分为三个层次。第一个层次是行业主管部门,重点有两个,一个是抓好各种政策、规范性文件等的制订,近期重点是抓好《物业项目经理管理办法》的落实工作,实施物业项目经理信用登记制度,实行年度动态信用记分,为开发建设单位、业委会、街道社区在选聘物业服务企业、确定项目经理人选时提供依据,同时抓紧起草《住宅小区分类治理试行办法》;另一个是抓好对物业服务企业的日常监管、指导,对属地街道的物业管理工作进行指导。第二个层次是属地街道(乡镇),各街道办事处、乡镇人民政府要切实履行起日常的管理职能,近期重点是抓好对业主大会及业委会的召开、成立和规范运作的指导、督促等工作。第三个层次是相关的行政执法部门,包括住建、公安、城管、市场监督管理、环保等部门严格履行各自职责,消除执法死角。
  另一方面,针对各类小区具体情况,做好目标分类、措施分类,推动分类治理。
  1、新建商品房小区。以加强居民对的社区认同感归属感为核心,探索居民的参与机制。譬如搭建平台,开展社会组织和志愿者的社区管理服务工作;建立社区网络论坛,设立社区通知、政策专栏、温情邻里、意见交流等栏目,方便居民利用网络手段参与小区(社区)事务;开展“亲子活动”、“摄影展”等互益类“邻里互动”活动,营造居民因表演互相认识、因比赛增进团结、因交流了解彼此的和谐社区氛围。
  2、老住宅小区。除继续推动老住宅小区整治改造外,还要探索共创共建共享机制。提升、改善老住宅小区配套设施,可以通过老住宅小区整治改造来实现,应想法设法筹集资金,推动整治改造;也可以通过落实2014年《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》中“对符合使用专项维修资金规定进行住宅物业维修的,由市财政给予业主50%的补贴”的政策来实现,此举不仅可以改善、提升小区的配套设施,更能够营造“谁消费,谁花钱”及业主是小区的主人等氛围。同时,还可以采取由社区配合街道提供如保洁等基础的公共物业服务,组建社区志愿治安巡逻队,保证居民拥有整洁、安全的生活环境;组织、动员周边单位、经营户等提供共建共享资源,如利用单位停车场,错时解决社区居民夜晚或节假日停车难等问题。
  3、拆迁安置小区,以强化服务为切入点,探索社区矛盾疏导和化解机制。没有成立社区的拆迁安置小区实行属地管理,并根据居民意愿,选聘物业服务企业,提供市场化专业化的物业服务,也可以实行社区化准物业管理和业主自治管理;同时针对部分居民占用公共设施、毁绿种菜、乱倒垃圾、不交物业费等不良行为,开展政策法规、道德规范、文明礼仪等方面教育,逐步实现农民向市民的转变。此外,为破解安置小区物业服务费收交难题,建议推广类似于经济开发区的操作模式,除应配的物业经营用房外,再提取一定量的商业用房不售出租,用租金来抵充原拆迁户的物业服务费。
  4、零星居住点(街坊式),充分尊重居民意愿,由其决定是选择物业服务企业提供市场化专业化服务,还是采取社区化准物业管理或是业主自治管理,同时加强宣传教育,提升居民的自治、自管、自律意识。
  课题组成员:赵百新(组长)、俞永民、赵柏锋、卢中杰
  执笔:赵柏锋

 




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